2019 民泊新法のメリット、デメリットとは?民間投資とは!

民泊とは

ベットとソファーが置かれた室内の様子

一般的に民泊とは、文字どおり民間の住宅に有料で宿泊することを意味します。つまり、自宅の空いている部屋や使っていない民家を有料で貸し出すことが元々の定義です。ただ現在では、Airbnbなどのインターネットの仲介サイトを使って、低価格で宿泊したい人に対して、空き部屋や投資用の賃貸マンションなどを貸し出す方法が、主流となっています。元々、民泊は欧米から入ってきた文化です。日本は割と空き部屋の有効活用と言った文脈で民泊に乗り出す人が多いですが、もともとは旅行者との交流を求めるホームステイタイプが民泊の原型です。

民泊新法設立の背景とは?

日本政府は、観光ビザの緩和を段階的に進めてきました。その成果もあり、いまや訪日外国人観光客数は年間2800万人を突破しました。これまで政府は2020年までに年間2000万人という目標を掲げていましたが、これを大幅に上回るペースで増加しており、政府も目標を上方修正。2020年までの目標を年間4000万人としています。

外国人観光客の増加は、衰退に歯止めがかからない日本経済にも大きなインパクトを与えているため、経済界からも外国人観光客の増加を歓迎する声は大きいです。

しかし、想定以上の訪日外国人観光客急増で、宿泊施設の整備が追いつかず、政府は宿泊事業者を拡大させるため、民泊新法という民泊の法整備を行ったという背景があります。

2020年の東京オリンピックに向けた、いわゆる「オールジャパン」としてのインバウンド市場の獲得、そして観光立国を果たすためには、国民一人一人、各自治体、政府がまさしく一丸となって意識を揃える意向が、今回の民泊新法にあります。

民泊新法はいつから施行される?

2018年6月15日から、住宅宿泊事業法(いわゆる民泊新法)が施行されています。これまで法的な位置づけが明確でなかった多くの民泊にお墨付きを与えるための法整備となります。まず民泊の家主は、都道府県知事等への届け出が必要になります。家主は宿泊名簿の作成やクレーム対応などの管理を行わなくてはならず、家主不在型として運営するなら、原則として住宅宿泊管理業者に管理を委託する義務があります。この新法による規制と緩和のポイントはなんでしょうか?

民泊新法による規制のポイントとは?

-    都道府県知事等への届け出が必要になります。家主は宿泊名簿の作成やクレーム対応などの管理を行わなくてはならず、家主不在型として運営する場合、原則として住宅宿泊管理業者に管理を委託する義務があります。

-    民泊の 年間営業日数の上限が180日 になります。これまでフル稼働していた民泊なら売り上げは半減になります。

-    各自治体は上乗せ条例を制定できます。「◯◯県では、条例に寄って100日までにします」という条例を制定することが可能です。

-    罰則が強化されます。これまで届け出をせずに民泊をしていた場合でも「罰金3万円」という罰金額が、これが100万円に一気に引き上げられます。

 民泊新法による緩和のポイントとは?

机の上に置かれた部屋の鍵

-    今まで民泊を適法に運営するには「旅館業法」の厳しいルールに則らねばならなかったのが、 各種手続き、申請をすることで簡単に民泊を営業できる ようになります。

-    最低客室数の廃止です。これまで旅館やホテルを運営しようとした場合、客室の数が5部屋とか、10部屋以上でないと旅館業法上の申請ができなかったのですが、一部屋でも申請ができるようになります。

-    これまでは、旅館業法上フロントの設置が必須でしたが、これをタブレットなどのICTデバイスなどを使うことで本人確認等がきちんとできることを条件に、なくてもよくなります。

民泊をはじめるメリットは?

  • 2020年の東京オリンピックに向けて、ビジネスホテルなどの宿泊施設の建造ラッシュが始まっているものの、それで足りるのかという確証が無く、そして宿泊施設の増設では弾力的な対応が難しいこと、さらには、建造し終わるまでの空白期間があることから、その穴埋めとして、民泊は有効な解決手段だと言えます。
  • 「日本人の一般的な生活」を垣間見ることができる民泊は、日本でしか体験できないことの一つとして、海外旅行客にとって大きな魅力となっています。文化の交流を楽しみ、日本文化の発信の一役を担うことができます。
  • 少子高齢化が進む中で、核家族化の進む日本では空き家対策委に頭を痛めている自治体が増えています。また、古民家など空き家や空き部屋を利用できることにより、不動産の有効活用ができます。
  • 副業や新ビジネス(民泊投資等)を生むことによる経済の活性化

民泊をはじめることによるデメリットや懸念は?

-    生活習慣の違う国からの宿泊者が利用することから、騒音問題やごみの出し方など、ホテルのようにきめ細かに対応できずに近隣住民とのトラブルになっているところもあります。「大量のごみが捨てられている」「ゴミの分別がされていない」などマナーや衛星上の問題があります。

-    治安上の不安。悪意を持つ契約者が犯罪グループにより利用される可能性もゼロではありません。またホストとなった場合は、トラブルに繋がるお客さんが宿泊することもリスクとして想定しておくことが大切です。

民泊投資について

紺色のカバーがかけられた二つのベット

民泊投資とは、お客様からの宿泊料金で利益を得たり、不動産を購入して、民泊可能な物件として民泊を経営したい人に貸し出したりして賃貸収入を得るという投資方法です。

民泊を行えるように、従来の旅館業法とは違う規定を定めた住宅宿泊事業法が制定により、無許可がほとんどで、ホストの質にもばらつきがあった民泊も一定の質が担保されるようになりました。

オーナー&ホスト型

自分自身で民泊可能な物件を購入して、その物件で自分自身が民泊経営するというスタイルのことを指します。宿泊者を安定して集められるようになり、経営がうまくいけば、民泊経営での収入を得ることができます。ただし、不動産投資全般に言えることですが、物件購入費用、内装リフォーム費用などに投資する金額は莫大です。得た利益を独背できることにより、投資コストの早期の回収はオーナー&ホスト型は大きなメリットがあります。しかし、一人で経営するということは、全てのリスクや関わる仕事の負担を自分で負わなければならないということになります。

オーナー&転貸型

自分自身が物件を購入してオーナーとなりますが、民泊の経営は自分以外の人に任せるという民泊投資手法です。つまり、オーナーから民泊を経営したいという人に転貸借可能物件として不動産を賃貸して、オーナーは家賃収入で利益を上げるという形態になります。この方法のメリットは「転貸借可能物件」にすることで通常の賃貸物件より家賃を20%から30%高く設定することができるという点です。「不動産を所有しているオーナーがいて、不動産を借りる賃貸人がいて、家賃を得るモデルが通常の賃貸借です。これに対してオーナーが自分の物件を借りている賃貸人に「あなたが借りている不動産を他の人に貸してもいいですよ。」という許可を出して賃借人が別の人に賃貸物件を又貸しすることを転貸借と言います。オーナー&転貸型の民泊の場合はこの転貸借が発生します。オーナーから物件を借りている人は、民泊に訪れたお客さんを宿泊させる、つまり物件を又貸しするということになるわけです。転貸借の場合、賃貸人の又貸しする際の管理上のリスクもオーナーが背負うことになるため家賃を高く設定することができます。

この形態は毎月一定の賃料収入が入ってきます。さらに通常の賃貸運営よりも高い家賃で、民泊の売り上げに収入が左右されず安定していることが最大のメリットです。

反対に貸借人の経営がうまく、民泊が大きく成功したとしても家賃以上は貰うことができないというのがデメリットと言えます。

賃貸&ホスト型

自分で不動産を購入するのではなく、物件オーナーから転貸借許可を得て民泊を経営するものです。先ほどがオーナー視点での民泊投資でしたが、これは貸借人視点での民泊投資となります。

賃貸&ホスト型の最大のメリットは物件さえ見つけて借りることができれば、すぐに始めることができることです。不動産を購入するには数千万円の資金が必要になることがほとんどですが、このスタイルなら通常の賃貸物件を借りる手間と初期費用だけで、民泊投資ができます。

自分自身で融資をもらう必要がなく、自己資金でも参入できるという魅力があります

民泊新法の地方自治体の受け止め方?

2016年の政府による民泊規制緩和では、35の自治体が政府支持に従いませんでした。地方自治体が、民泊に対し消極的条例を定める可能性を示唆する実例として挙げられるのが22016年の旅館業法の規制緩和です。

政府は2016年4月、民泊において「旅館業法で定めるフロント(玄関帳場)を設置しなくても良い」という規制緩和をしたものの、 全自治体の4割にあたる35自治体が、条例によってフロントの設置を義務付けたままとの毎日新聞の記載がありました、さらに毎日新聞は前述の35自治体に対し、「今後フロント設置義務条例を緩和するか?」という意向調査を実施した結果ではmその回答で自治体は「今後も条例改正しない」と回答した とのことです。地方自治体としては、先に挙げた民泊のデメリット・メリットを見比べた時に、デメリットを重視しています。住民の生活環境の維持・そして地域の企業へ消費を落とさねばならぬ立場としては、国に歩調を合わせるのは難しいと判断する地方地自体も多いと思われます。この実例からも、民泊新法が施行されたとしても、 各地方自治体の「上乗せ条例」によりどのような規制がされるかも注文ポイントとなります。

 AirBnbとは?

Airbnbとは『空いてる部屋や家を貸したい人』と『借りたい人』とのマッチングサイトで、今人気のシェアリングエコノミーサービスの1つです。空いてる部屋・家を貸して収入を得たい人、泊まりに来たゲストと交流を楽しみたい人はAirbnbにお部屋を掲載します。昨今、環境問題や、人々の所得が低下していく中で、『所有するものを減らし、人々とシェア(共有)する』というシェアリングエコノミーといった考えが広まってます。

現在車や駐車場、服に家具まで、ありとあらゆる無駄なものは買わずに全員でシェアしようという考えが広まってます。

その家(部屋)をシェアするためのプラットフォームがAirbnbです。

『使ってない家や部屋があるなら、それを必要としてる人に貸そう!』

これがAirbnbの生まれた概念です。

Airbnbは2008年にアメリカ・サンフランシスコにおいて生まれ、現在全世界192カ国、33000の都市で80万以上の宿を提供していると言われてます。日本では2011年にこちらのサービスが開始され、日本支社も創設されております。

民泊が進むべき方向は?

これはサービス面も含めた話ですが、「安かろう悪かろう」という考え方は将来的に通用しないでしょう。安い家具を入れて、価格を下げて運用するよりは、付加価値の高い素敵な部屋を提供して、ゲストの満足度を上げることが重要だと思われます。また、宿泊者もルールを守り、クリーンな使用を心がけることが大切になります。 Airbnbも、宿泊者とオーナー、双方が評価しあうシステムになっており、この両者の評価システムが民泊にとっては、必須になると考えられます。

民泊は、経済だけでなく、国際理解であったり、精神的なものを含めて生活を豊かにする機会を創出する可能性もあります。かけがえのない体験により、子供の情操教育はもちろん、国際的な交流を通し、様々なことを学ぶきっかけになることを期待します。

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